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Glossaire

Découvrez ci-dessous, une définition des principaux termes utilisés dans le domaine de l'acquisition d'un terrain en
lotissement

Définition réglementaire du lotissement : (Code urbanisme - Art. L442-1)

« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». 

L’unité foncière se définit comme un « îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ». Il est également possible de déposer une demande de lotissement sur des unités foncières appartenant à des propriétaires différents dès lors qu’elles sont 
contiguës. 

Le cahier des charges

L’accédant à la propriété regarde le lotissement comme un espace de liberté qui procure la possibilité d’acheter un terrain viabilisé lui permettant d’y construire la maison de ses rêves : celle répondant à ses goûts, ses besoins, son budget. Il choisira les plans et le constructeur.

Ce projet de construction devra être en adéquation avec le règlement d’urbanisme et l’acquéreur devra se conformer aux règles de vie en communauté résultant d’un cahier des charges.

Le règlement du lotissement

Il s’agit d’un document de droit public fixant le droit des sols applicable au lotissement, lorsque les règles générales d'urbanisme (PLU ou POS) en vigueur dans la commune sont estimées insuffisantes et méritent un complément.

Le Plan Local d’Urbanisme – Loi Solidarité et Renouvellement Urbain

Le PLU détermine les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols. Il est principalement composé d'une carte de la commune délimitant des zonages, et d'un document détaillant les prescriptions d'urbanisme à appliquer en fonction des zonages

Le Plan d’Occupation des Sols

Il s’agit de l’ancienne appellation des P.L.U. qui est encore en vigueur dans certaines communes.

Le Permis d’Aménager (mise à jour du 6 Mars 2012)

Le permis d'aménager est un acte administratif qui permet à l'administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.

Le lotissement constitue une opération privée effectuée sous le contrôle de la puissance publique locale. En effet, le décret du 29 mars 1984 instaure le transfert de compétences de l’Etat au maire en matière de délivrance de l’arrêté de lotir.

Elle vérifie les prescriptions techniques et juridiques du projet de lotissement. L’autorisation garantit la réalisation d’un espace collectif et vérifie l’insertion de l’opération dans l’environnement bâti ou naturel.

L’aménageur-lotisseur responsable du lotissement devient un réel partenaire de la collectivité publique dans l’acte d’urbaniser de nouveaux territoires.

80 % du marché de maison individuelle, selon le Syndicat National des Aménageurs-Lotisseurs (SNAL), se réalisent sous forme de lotissement.

Certificat administratif ou Attestation d’Autorisation de Vendre

Il représente une autorisation de la mairie délivrée aux Aménageurs-Lotisseurs afin de pouvoir commercialiser les ventes des parcelles du fait de l’achèvement des travaux de première phase. Pour obtenir ce certificat administratif, l’aménageur-lotisseur doit avoir en sa possession une garantie bancaire d’achèvement.

Travaux de première phase

Il s’agit des travaux d’aménagement du lotissement soit la mise en œuvre de la voierie et des réseaux assurant la viabilité et l’autonomie de chacune des parcelles.

Travaux de seconde phase

Ces travaux représentent les finitions du lotissement soit les trottoirs et les espaces verts. Ils sont réalisés lorsqu’une majorité des constructions de maison est achevée. L’aménageur - lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement pour les travaux de finitions.

Association Syndicale d'un lotissement

L’ensemble des acquéreurs des lots se regroupe sous cette entité. Cette association réglemente la propriété, la gestion et l'entretien des parties communes du lotissement, jusqu'à leur transfert éventuel à la commune.

Surface Hors Œuvre Brute

La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d'une construction.

Surface Hors Œuvre Nette

La SHON est égale à la S.H.O.B., déduction faite:

  • Des sous-sols ou combles non-aménageables (moins de 1.80 m sous plafond)
  • Des toitures, terrasses, balcons, loggias et autres surfaces non-closes situés au rez-de-chaussée
  • Des bâtiments, ou parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules
  • De la fraction de l'épaisseur des murs rendue nécessaire par l'isolation thermique ou acoustique (forfaitisée à 5% des superficies affectées à l'habitation)
Surface habitable

Il s’agit de la surface de plancher de chaque niveau à laquelle il est déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m (code de la construction et de l'habitation).

Surface plancher

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.

Emprise au Sol

L'emprise au sol d'un bâtiment est calculée selon un taux réglementé par la mairie de la commune et détermine la surface d’occupation de la base de la construction sur le sol. Cette surface comprend tous les éléments du bâtiment (corps principal et annexes).

 

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